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マンションの購入のキャンセルと手付金が返ってくるケースと返ってこないケース

Aさんは、都内にマンションを買う計画を立てていて、ようやく良い物件を見つけて、その物件の所有者である不動産会社に手付金100万円を払って契約をしました。
しかしその矢先、Aさんが勤務している会社の業績が悪くなり、業績が回復するまでボーナスがカットになったばかりか、社内で倒産の噂まで立つようになってしまいました。
これではローンの支払いが心配だということで奥さんと相談し、今回のマンション購入は諦めることにしました。
その旨を売主である不動産会社に連絡して「手付金を返してほしい」と伝えると、不動産会社側は「手付金は返せません」と言ってきました。
この場合、本当に手付金は返してもらえないんでしょうか。
マンションの購入のキャンセルと手付金が返ってくるケースと返ってこないケース

まず「手付金」というのは売買契約の締結の際に、買主が売主に払うお金のことを指し種類が3つあります。

1つ目は「証約手付」。
今現在、この証約手付はあまり使われていませんが、契約が成立したことの証拠として交付される手付です。
2つ目は「違約手付」。
買主が契約上の債務を履行しない場合に、違約金または損害賠償額の予定として交付する手付です。
「違約罰としての手付」で、買主が契約違反をした場合に、違約罰としてその手付金を没収したり、更に損害賠償として買主に再度請求できるという性質があります。
他にも「損害賠償の予定としての手付」で、契約違反や債務不履行があった場合に、損害賠償の予定として、あらかじめその金額を決めておくような性質の手付です。
3つ目は「解約手付」。
この解約手付が一般的な手付金で、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主が手付を放棄するか、売主がその倍額を償還することによって相手の意思に関わらず、契約を解除することができるという性質のものです。

更に、手付金は売主が宅地建物取引業を営む会社であるという場合には制限があります。
まず、損害賠償の予定や違約金の制限があり、契約をして、損害賠償予定としての金額、あるいは契約違反があった場合の違約金の金額を決める際、その金額が売買代金の2割を超えることはできず、超えた場合には無効という形になります。
また、手付金の額にも制限があり、手付金の額は売買代金の2割となっていて、これも超えることはできません。
さらに、宅地建物取引業者が、自ら売主となって売買契約をする場合の、手付金が解約手付としての性質があるということになっています。

今回のケースでは、売主が履行に着手していたかどうかがポイントで、もし着手していないということであれば、Aさんはその手付金を放棄して契約を解除することができるということになります。
従って、手付金を「放棄」するのですから、手付金は戻ってこないということになりますが、契約は解除できるということになります。
逆に、もう売主の方で「すでに履行に着手していた」ということになりますと、解約手付として手付を放棄して契約解除できませんので、この場合にはもう契約が成立したということになり、解除自体ができなくなります。
ただし、売主にほかの契約違反があったりした場合には契約の解除ができる可能性があります。

「履行の着手」というのは、かなり微妙な点があり、いつの時点をもって売主が履行に着手したかが問題になるケースが多いですが、例えば、買主が照明器具やエアコンをこういう条件にして欲しいと売主に伝え、売主がその条件に従って工事したということであれば、もう着手したということになると思います。

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